Ula Siemion: W tym roku festiwal Warszawa w Budowie dotyczy między innymi mieszkalnictwa. Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym wynika bezpośrednio z tego, co się działo przez ostatnie 20 lat. Jako Wiceminister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa (1992-96) przeprowadziła Pani reformę finansowania mieszkalnictwa. Jaka jest Pani opinia na temat tych zmian, które teraz zachodzą w polityce mieszkaniowej naszego kraju?
Irena Herbst: Cała reforma mieszkaniowa po 89’ roku szła w kierunku wprowadzenia rynku, ale także ochrony lokatorów, tylko pod bardzo ważnym hasłem, a mianowicie: ochrona lokatorów czyli pomoc władzy publicznej, zaspokojenie tych potrzeb mieszkaniowych, które są nałożone na gminę, powinna stanowczo unikać uspołecznienia celów ekonomicznych. Bo to jest największa słabość socjalizmu. To znaczy, że w celu pomocy publicznej, kastruje się mechanizm ekonomiczny, czyli racjonalność wyboru decyzji ekonomicznych. Stawka czynszowa powinna być ustalona na takim poziomie, który pozwalałby nie tylko na utrzymanie eksploatacji budynku, w którym te mieszkania są, ale także na odłożenie funduszu remontowego. Gmina odziedziczyła bardzo zniszczony zasób mieszkaniowy, bardzo zdekapitalizowany i żadnych pieniędzy na remonty, ponieważ nikt niczego nie odkładał. Nie było zresztą z czego, bo ta stawka czynszu była symboliczna. To był zgubny profil Gdyby ktoś mnie spytał, co trzeba zrobić w tej chwili, to uwolnić czynsze także w zasobach gminnych, wprowadzić efektywny system dodatków mieszkaniowych. W tej chwili to się nazywa dodatek mieszkaniowy, a wszyscy mówią zasiłek, bo to naprawdę niczego nie załatwia, i na dodatek nie spełnia ani funkcji społecznej ani ekonomicznej. Tymczasem trzeba te dodatki mieszkaniowe zrobić naprawdę mocne, żeby rzeczywiście pomagały, asekurowały. To są takie miękkie resory wprowadzenia reformy ekonomicznej
US: A co pani myśli o przyszłej roli Towarzystw Budownictwa Społecznego? Ja się spotkałam z dużą krytyką TBS-ów.
IH: To jest fantastycznie udany program. One wybudowały ponad 90 tysięcy mieszkań przy bardzo ograniczonych środkach. Dlaczego te TBSy są takie ważne? To przesłanie jest nadal jak najbardziej aktualne; w momencie uruchomienia reform w mieszkalnictwie było też podstawową przesłanką stworzenia całego projektu mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. W żadnym kraju nie może istnieć tylko prywatna własność mieszkania. Szczególnie w krajach ubogich, a my jesteśmy krajem ubogim. Dlaczego tak ważne są mieszkania na wynajem o umiarkowanych czynszach?? Dlatego, że wydatek na zakup mieszkania to jest wielokrotność wieloletnich dochodów całej rodziny, a przecież trzeba jeść, podróżować, nie mówiąc o kupowaniu książek, czy uczeniu się. Stąd cywilizacyjny wynalazek – kredyt hipoteczny, pozwalający na rozłożenie zapłaty na zakup mieszkania na wiele lat ( 25- 30 ). Problem polega na tym, że taki kredyt mogą otrzymać ludzie, którzy są wiarygodni kredytowo, więc zawsze własność jest skierowana do względnie zamożnych, a nie do tych uboższych. Co więcej, własność mieszkania nie jest tylko prawem, ale jest też obowiązkiem utrzymania zakupionej nieruchomości, co dodatkowo obciąża dochody właściciela. I jest to podstawowowa przyczyna, dla której muszą być mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu. I nie ma takiego kraju europejskiego, który tego nie ma. Jeżeli nie ma mieszkań na wynajem, to nie ma mobilności ludzi. W Polsce migracje pomiędzy miastami mają charakter śladowy. Znacznie łatwiej „za pracą pojechać” z Suwałk do Irlandii niż do Poznania, bo w Poznaniu nie ma wystarczająco dużo mieszkań na wynajem o względnie dostępnych czynszach.. Dlatego te 90 tysięcy zbudowanych mieszkań społecznych jest tak ważne i dlatego pomysł, żeby je sprywatyzować jest nie tylko błędem politycznym ale przede wszystkim w sztuce ekonomii.
US: Jakie są możliwości, żeby teraz taki system powstał?
IH: System istnieje, bo istnieje kilkaset TBSów, większość gminnych. Nie ma już kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i nie ma na to co liczyć. Dlatego ucieczka z tego jest w partnerstwo publiczno-prywatne, co mniej więcej może prowadzić do tego samego celu – budowy mieszkań na wynajem będących w dyspozycji miast. Polska może się niechlubnie pochwalić najwyższym niedoborem mieszkań w Europie, co więcej budujemy najmniej mieszkań na 1000 mieszkańców. Nasza struktura własności jest taka, że mamy 20% mieszkań na wynajem i 80% mieszkań prywatnych. W Holandii jest odwrotnie, blisko 60% mieszkań jest tam na wynajem. W Stanach Zjednoczonych jest ich 25%, w Anglii, gdzie przecież panuje zasada „my home is my castle” jest 35% na wynajem. Nie dziwmy się zatem, dlaczego procesy dostosowawcze na rynku pracy są u nas tak słabe, poziom bezrobocia trwale wysoki a przeciwdziałanie tym procesom – drogie i mało skuteczne.
US: W publikacjach z początku lat 90-tych pisała Pani też, że musi powstać instytucja dewelopera jako ta, która obniży koszty budowy mieszkań. Tymczasem teraz mamy taką sytuację, że ci deweloperzy nie tyle obniżają koszty, ile nakładają bardzo duże marże.
IH: To nie jest wina deweloperów. Deweloper to jest zwierze ekonomiczne, rynkowe. Jego normalnym, racjonalnym sposobem działania jest osiąganie jak największych zysków. Problem polega na tym, że mamy rynek producenta. Dlaczego on może podnosić zyski? Dlatego że w Polsce w tej chwili nie jest problemem popyt. Problemem jest podaż mieszkań. Przez całe te 20 lat średnio się liczy, że budowaliśmy 100 tysięcy mieszkań rocznie i nigdy więcej, dlaczego? Dlatego, że 17% gmin w Polsce ma plany zagospodarowania przestrzennego i na pozwolenie na budowę czeka się wiele miesięcy, czasem nawet wiele lat szczególnie w wypadku dużych osiedli, dlatego, że system nadzoru budowlanego jest straszliwie zbiurokratyzowany. I to powoduje u nas wydłużenie okresu budowania, średnio u nas budowy trwają ponad 5 lat.
US: I to ma związek z tym, dlaczego tak wysoka jest marża dewelopera?
IH: Tak! Dlatego, że nie postawię więcej mieszkań w tym samym czasie i to nie dlatego, że nie ma na nie popytu, tylko dlatego, że fizycznie nie można ich wybudować bo nie ma się na przykład pozwolenia na budowę. Jest taki program Rodzina na swoim, pewnie Pani go zna.
US: Tak, z którego rząd się wycofuje.
IH: I słusznie, bo jeżeli mamy sztywną podaż, a tak jest ze względu na te rzeczy wyżej wymienione uwarunkowania, to każde dodatkowe pieniądze, wydatkowane na wspomaganie popytu, powodują przede wszystkim wzrost ceny mieszkania a nie wzrost podaży. Dopłacanie do kredytu to było wspomaganie popytu, bo to było zwiększenie wiarygodności przez 8 lat. Dla banków to było ograniczenie ryzyka dla mniej zamożnych. Jeśli ktoś nie zarabiał przez te 8 lat stosunkowo dużo, to łatwiej mu było spłacać raty kredytu. Każda dopłata do tego systemu powoduje, że te pieniądze lądują u dewelopera, ponieważ on i tak więcej nie wybuduje, bo nie może, bo ma sztywną podaż, a popyt ma większy. Co to znaczy, jak popyt jest większy od podaży? Rośnie cena. I w ten sposób deweloperzy osiągają te duże zyski. Taki program pomocy w dochodzeniu do własności mieszkania jest tak naprawdę programem zwiększenia dochodów banków i deweloperów. Fantastycznie? Raczej smutne.
US: A co może zrobić taka osoba jak ja, która zarabia nieregularnie, nieduże pieniądze i nie jest w stanie wziąć kredytu?
IH: Musi Pani wymusić na gminie żeby zaczęła budować mieszkania na wynajem o umiarkowanym czynszu.
US: Ale skąd gmina ma brać na to pieniądze?
IH: Z partnerstwa publiczno-prywatnego, po prostu.
US: Czyli nie ma żadnych planów rządowych dopłat, programów?
IH: Nie. Choć oczywiście powinien być. Wystarczy niewielkie wsparcie dla lokalnych programów budowy mieszkań na wynajem.
US: Ale z określonym czynszem? Czy ktoś powinien kontrolować wysokość czynszu w takim budownictwie?
IH: Czynsz powinien wynosić tyle, żeby pokryć koszty eksploatacji i pozwalać na tworzenie funduszu remontowego – powinien być nie mniejszy niż 4,5 – 5% wartości odtworzenia. Jednak nie musi być w całości płacony prze lokatora. Stąd właśnie waga odpowiedniego systemu dodatków mieszkaniowych.
US: Podsumowując, czy uważa Pani, że idziemy w dobrą stronę w rozwoju mieszkalnictwa czy raczej jesteśmy w regresie?
IH: Nie idziemy ani w dobrą, ani w złą stronę – stoimy w miejscu. Niestety nie ma żadnej polityki mieszkaniowej.
Dr Irena Herbst – ekonomistka, wykładowczyni w Szkole Głównej Handlowej. W latach 1992 – 1996 jako Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa była odpowiedzialna za reformę finansowania budownictwa, w latach 2002 – 2005 Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Gospodarki, Wiceprezes Zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego (2005-2006); twórczyni systemu Towarzystw Budownictwa Społecznego, założycielka Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego. Autorka kilkudziesięciu publikacji dotyczących budownictwa mieszkaniowego.
16 września w wielu miastach świata odbywa się dzień park(owania) – 
